Een rekenvoorbeeld uit eigen portefeuille
7 appartementen in Kerkrade
info@steenvastadvies.nl
TEL: 06 137 52 946
Rekenvoorbeeld: 7 appartementen in Kerkrade
Hieronder ziet u een concreet voorbeeld van een aankoop uit mijn eigen portefeuille, met de cijfers erbij.
VOORBEELD INVESTERING EIGEN AANKOOP IN 2024
In 2024 heb ik in Kerkrade een woonpand aangekocht met 7 zelfstandige appartementen en 9 parkeerplaatsen. De verhuur valt binnen de sociale sector, conform het nieuwe puntenstelsel.
De cijfers hieronder geven een korte termijn overzicht van de investering. Op langere termijn kunnen rendementen wijzigen door herfinanciering, optimalisatie of marktdynamiek.
Lange termijn rendement
Naast de directe maandelijkse cashflow biedt deze investering ook een sterk lange termijn rendement. Waardestijging, aflossing en stabiele huurinkomsten zorgen samen voor een solide vermogensgroei.
Investeren in vastgoed draait niet alleen om directe cashflow, maar ook om waardecreatie op de langere termijn.
Historisch gezien zijn de huizenprijzen in Nederland gemiddeld met 5% per jaar gestegen. Voor Kerkrade hanteer ik een voorzichtige waardestijging van 3% per jaar.
Daarnaast mogen de huurprijzen jaarlijks worden verhoogd volgens overheidsrichtlijnen. Voor mijn berekening ben ik uitgegaan van een gemiddelde inflatie van 1% per jaar, toegepast op zowel inkomsten als kosten — een conservatieve inschatting.
- Totale directe netto cashflow: € 287.778
- Totale waardestijging pand: € 482.058 (incl. eigen inleg van € 140.543)
- Totale waardecreatie: € 769.836
Berekening vermogen Box 3 (huidig stelsel, 2026)
- WOZ-waarde pand: € 496.000
- Aftrek (7 × € 20.000): -€ 140.000
- Belastbaar vermogen: € 356.000
- Hypothecaire lening: € 764.000
- Netto vermogen Box 3: -€ 408.000 (negatief)
Belasting in Box 3 is alleen aan de orde bij een positief netto vermogen. Omdat het netto vermogen hier negatief is, is in het huidige stelsel geen Box 3-belasting verschuldigd.
Door slim gebruik te maken van de huidige regelgeving kan over deze investering geen belasting verschuldigd zijn in Box 3. De reden: de WOZ-waarde van de appartementen kan worden verlaagd, omdat de appartementen niet kadastraal gesplitst zijn. Hierdoor mag er € 20.000 per appartement van de WOZ-waarde worden afgetrokken.
Het Box 3-stelsel staat ter discussie en gaat naar verwachting veranderen. Deze berekening is gebaseerd op het stelsel van 2026 en op mijn eigen situatie, en is geen fiscaal advies. Laat uw eigen situatie altijd beoordelen door een adviseur.
Wilt u weten hoe dit in uw situatie uitpakt? Mail naar info@steenvastadvies.nl of bel 06 137 52 946.
