Verhuurde woning geërfd: wat nu?

U heeft een woning geërfd en er woont een huurder in. Dat roept vragen op. Mag de huurder blijven? Moet u nu verhuurder worden? En kunt u de woning verkopen, ook als u er met de andere erfgenamen nog niet uit bent? Hieronder leest u wat er geregeld is, welke keuzes u heeft en hoe een verkoop met huurder werkt.

De huurder blijft gewoon wonen

Een huurcontract eindigt niet door het overlijden van de verhuurder. De erfgenamen nemen de plaats van de verhuurder in, met dezelfde huurprijs en dezelfde afspraken. Ook bij een verkoop blijft het contract bestaan: in Nederland geldt "koop breekt geen huur" (artikel 7:226 BW). De huurder hoeft dus niet te verhuizen, en u kunt het huurcontract niet opzeggen omdat u wilt verkopen.

Uw drie mogelijkheden

• Zelf verhuurder worden – u houdt de woning en ontvangt de huur. Daar horen ook taken bij: onderhoud, reparaties, de jaarlijkse huurverhoging, het puntenstelsel (WWS) en eisen aan het energielabel. Met meerdere erfgenamen besluit u dat samen.
• Wachten tot de woning leeg is – een lege woning brengt vaak meer op, maar u weet niet wanneer de huurder vertrekt. Dat kan maanden duren, of jaren. Ondertussen draagt u de kosten en de verantwoordelijkheid.
• Verkopen met de huurder erin – u verkoopt de woning zoals hij is, aan een koper die het huurcontract overneemt. Dat is vaak de snelste en eenvoudigste weg, zeker als geen van de erfgenamen verhuurder wil worden.

Waar u op moet letten bij een verkoop

• Wie mag tekenen? Is er een executeur benoemd, dan regelt die vaak de verkoop. Zonder executeur tekenen alle erfgenamen samen. De notaris legt dit vast in een verklaring van erfrecht of een verklaring van executele.
• Alle erfgenamen op één lijn. Een verkoop gaat het makkelijkst als iedereen weet wat de woning verhuurd waard is. Een onderbouwd bod helpt om samen een besluit te nemen.
• Erfbelasting en Box 3. Voor de erfbelasting en Box 3 telt een verhuurde woning vaak tegen een lagere waarde dan een lege woning. Laat dit nagaan door de notaris of een belastingadviseur, ook voor de termijnen van de aangifte.
• De huurder informeren. Voor een bezichtiging heeft u medewerking van de huurder nodig. Na de overdracht laat de nieuwe eigenaar de huurder weten dat de huur voortaan naar hem gaat. De waarborgsom gaat mee over.

Wat is een geërfde verhuurde woning waard?

Een verhuurde woning brengt meestal minder op dan dezelfde woning leeg. Een koper rekent met het rendement. Ik kijk naar:

• De werkelijke huur – en wat die binnen de regels kan worden.
• Het puntenstelsel (WWS) – en het huursegment: sociaal, middenhuur of vrije sector.
• De staat van de woning – onderhoud, energielabel en achterstanden.
• De marktwaarde – in lege staat.

U ziet precies hoe ik tot mijn bod kom. Zo kunnen alle erfgenamen het nalopen.

Zo werkt verkopen aan mij

1. Aanbieden – u (of de executeur) stuurt het adres, de huurgegevens en eventueel het huurcontract.
2. Beoordeling – binnen 24 uur na ontvangst van de gegevens hoort u of de woning past, met een indicatieve prijs.
3. Bezichtiging en bod – binnen 3 dagen na de bezichtiging ontvangt u een schriftelijk, onderbouwd bod.
4. Notaris – we spreken samen een leveringsdatum af, afgestemd op de afwikkeling van de nalatenschap.

U betaalt geen courtage. De kosten van de overdracht (notaris en overdrachtsbelasting) zijn voor mij als koper. Ik koop voor mijn eigen portefeuille, in heel Nederland en met de focus op Noord-Brabant. U spreekt dus direct met de koper.

Veelgestelde vragen

Kan ik verkopen voordat de nalatenschap helemaal is afgewikkeld?
Vaak wel, zodra vaststaat wie mag tekenen: de executeur of alle erfgenamen samen. De notaris kan dat bevestigen.

Wat als niet alle erfgenamen willen verkopen?
Dan is een besluit lastiger. Een onafhankelijk, onderbouwd bod geeft iedereen hetzelfde beeld en helpt vaak om er samen uit te komen.

Moet de woning eerst opgeknapt worden?
Nee. Ik neem de staat van de woning mee in mijn bod. U hoeft niet eerst te renoveren of leeg te ruimen.

Wilt u stoppen als verhuurder? Lees welke opties u heeft als u wilt stoppen met verhuren.

Wilt u weten wat de woning waard is?

Stuur het adres en de huurgegevens naar info@steenvastadvies.nl of bel 06 137 52 946. U spreekt direct met mij, Jos Meulenbroek.

De informatie op deze pagina is algemeen en geen juridisch of fiscaal advies. Raadpleeg voor uw situatie de notaris of een belastingadviseur.